Enquanto agricultores buscam alternativas de liquidez para reperfilar os passivos, uma necessidade que apareceu após a queda das cotações dos grãos, a Riza encontrou uma oportunidade para comprar mais fazendas a bons preços.
A gestora fundada pelo ex-XP Daniel Lemos está na praça com um follow-on de R$ 750 milhões para o Terrax, fundo imobiliário dedicado a terras agrícolas, o que pode levar o patrimônio do FII a R$ 1,8 bilhão.
De longe, é o maior fundo listado de terras, com 32,8 mil hectares de área agricultável. Em 2023, o retorno anualizado do Terrax está em 17,7%.
Nas últimas semanas, os gestores da área de agro da Riza vêm fazendo um périplo pelos escritórios de agentes autônomos, vendendo a tese de investimentos no Terrax.
Com R$ 3 bi sob gestão em diferentes fundos, a área de agro da Riza é liderada pelo sócio Paulo Mesquita, executivo que fez carreira na área de crédito de bancos. No Itaú BBA, de onde ele saiu em 2020 para se juntar à Riza, foi responsável pela carteira de crédito de agronegócio no Norte e Nordeste.
A tese do Terrax
Em um cenário de Selic em queda e inflação mais comportada, a gestora aposta que os juros pré-fixados podem fazer a diferença para atrair o investidor, disse uma fonte que ouviu a apresentação.
A compra de terras é também uma forma de aproveitar a necessidade de liquidez sem se expor ao risco de crédito e conseguindo descontos. Não à toa, a Riza veio com um follow-on do Terrax, mas manteve o patrimônio de seu Fiagro de crédito intacto ao longo do ano. “O momento para o crédito é de mais cautela, mas o negócio de terras é diferente”, disse uma pessoa que conhece os gestores.
Como o fundo é dono das terras, não há risco de default da mesma forma como acontece em um fundo de crédito — o que ocorreu com o CRA do Grupo Três Irmãos, que faz parte do Fiagro da Galápagos, é um exemplo.
“Se um produtor não pagar o aluguel no Terrax, o fundo pega a terra de volta e pode até ter um retorno melhor”, argumenta uma fonte. Isso ocorre porque, nos casos em que o agricultor tem o direito de recomprar a terra pelo mesmo preço de venda no futuro, o não pagamento do arrendamento deixaria a Riza livre revendê-la a outro agricultor a valor de mercado — em geral, maior.
No atual portfólio do Terrax, por exemplo, o patrimônio líquido está em R$ 1,1 bilhão enquanto as terras estão avaliadas em R$ 3 bilhões, um indicativo de segurança para os cotistas.
Em geral, o fundo busca comprar propriedades com descontos de 40% a 50% sobre o valor de mercado. O produtor pode topar pela necessidade de liquidez e por ter um mecanismo de recompra.
Mais land equity
No Terrax, a Riza opera em três diferentes estratégias. Pode comprar a terra e alugar para o mesmo produtor (um clássico sale and leaseback), adquirir a propriedade e arrendar a outro agricultor (buy to lease) ou comprar terras em busca de valorização imobiliária (land equity).
Como o fundo imobiliário precisa rendimentos mensais para manter a atratividade para o investidor de varejo (são 92,9 mil cotistas), boa parte do portfólio do Terrax está alocado nas estratégia de sale and leaseback (57%) e buy to lease (35%).
Conforme o fundo cresce com follow-on, a gestora pode aumentar a estratégia de land equity, que é onde a gestora obtém os maiores retornos. A valorização de terras, normalmente a partir da conversão de pastagens em agricultura, pode trazer retornos de 60% ao ano em cada operação. Se o follow-on for bem-sucedido, a land equity pode passar de 5% para até 15% do portfólio.
Em período de silêncio, a Riza não comentou. A XP coordena a emissão do Terrax.
