A BrasilAgro acaba de vender parte de uma fazenda na Bahia por R$ 364,5 milhões, mostrando que os agricultores capitalizados continuam aproveitando oportunidades no mercado de terras mesmo neste momento de margens da produção agrícola mais comprimidas.
Para uma companhia especializada na transformação de terras, vender terras num momento como esse é um sinal para o mercado sobre a resiliência da tese imobiliária da BrasilAgro.
Ao todo, a BrasilAgro vendeu 12,3 mil hectares (8,8 mil hectares úteis) de uma área da Fazenda Chaparral, que fica no município baiano de Correntina. A considerar a área agricultável, a venda da área saiu a R$ 41,4 mil por hectare (o equivalente a 350 sacas de soja).
Os compradores, um grupo de fazendeiros, já pagaram R$ 53,5 milhões à BrasilAgro e vão quitar o restante pouco mais de três anos, disse a companhia, em um fato relevante enviado nesta terça-feira à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Com a venda da área, a BrasilAgro ainda permanece com 24,8 mil hectares da Chaparral, uma propriedade de 37,2 mil hectares que foi adquirida em 2007.
Entre os desembolsos para a aquisição e os aportes para o desenvolvimento da área, a companhia investiu R$ 125 milhões, o que dá uma ideia do retorno substancial — especialmente porque a maior parte da fazenda ainda não foi vendida.
Taxa de retorno
A venda das terras em Correntina dará um retorno de 15% ao ano para a BrasilAgro, uma taxa atrativa, mas abaixo da taxa interna de retorno (TIR, na sigla do mercado) que a companhia obteve historicamente nas operações do gênero.
No ano passado, por exemplo, a BrasilAgro vendeu as duas últimas áreas da fazenda Araucária, por R$ 417,8 milhões, com uma TIR que saiu entre 13,6% e 14,5%. No consolidado das sete vendas dessa propriedade, o retorno ficou em 16,2% ao ano.
Em 2023, a BrasilAgro também vendeu uma área da Fazenda Jatobá — localizada em Jaborandi (BA), obtendo uma TIR de 16% ao ano, ou seja, um pouco acima do retorno obtido na operação anunciada nesta terça-feira.
Em um relatório do ano passado, o BTG Pactual calculou que a taxa interna de retorno da BrasilAgro estava próxima de 20% ao ano.
Peso na receita
Nos últimos anos, a BrasilAgro compôs o faturamento com a produção agrícola e as operações imobiliárias, o que ajudou a companhia a se tornar uma grande pagadora de dividendos — atraindo milhares de investidores.
Na safra 2022/23, as vendas de fazendas responderam por 33% do receita líquida da companhia, que chegou a R$ 1,3 bilhão. Considerando a queda dos preços dos grãos, a participação da operação imobiliária no faturamento da BrasilAgro tende a crescer.
História de longo prazo
Para quem não se lembra, a BrasilAgro foi a primeira companhia pré-operacional (glossário: no powerpoint) a fazer IPO na bolsa brasileira.
Aproveitando o boom das commodities de meados dos anos 2000, a companhia nasceu como uma aposta de investidores dos argentinos da Cresud — holding liderada por Eduardo Elsztain — Tarpon e Elie Horn (fundador da Cyrela).
Para muitos gestores, a BrasilAgro provou ser uma tese sólida e é tida por muita gente como a forma mais barata de comprar terras no Brasil (e preservando a liquidez típica de um ativo listado na B3).
Em bolsa, a BrasilAgro está avaliada em R$ 2,5 bilhões. Em doze meses, os papéis caem 7,8%.
Atualmente, os maiores acionistas da BrasilAgro são a Cresud (34,2%), a gestora Charles River Capital (10%) e Elie Horn (5,9%).
